Tanácsaim, Vevőknek

(Tanácsaimat, a saját érdekében, figyelmesen olvassa el…)

A „jó ingatlan” kiválasztása,- megvásárlása nem egyszerű feladat és általában alaposan megfontolt döntés alapján történik. Alapelvünk legyen az, hogy a kiválasztáshoz nem kell sok ingatlan csak egy,- de az jó legyen-. Vizsgáljuk meg közösen, milyen is a „jó ingatlan”, és amelynek felkutatásához a problémamegoldás törvényét használjuk. A probléma megoldás törvénye kimondja, ha egy probléma megoldása elsőre túl nagy feladat, akkor a nagy problémát bontsuk kicsikre, és lépésenként oldjuk meg.

 Az ingatlanvásárlás első és legfontosabb szempontja a hely.

Az ingatlan, Latin szóból ered, annyit jelent, hogy elmozdíthatatlan. Úgyis mondhatjuk, hogy az ingatlan helyhez kötött áru. A hely az, amit később sem tud megváltoztatni. A házzal sok mindent lehet kezdeni, karbantarthatja,- felújíthatja,- elbonthatja,- újjáépítheti… Egyvalamit nem tud. Nem tudja alatta kicserélni a helyet. Ezért a hely, döntő jelentőségű! Első legfontosabb feladat a település kiválasztása.

Ennek kiválasztása általában a kötödés (volt ott korábban ingatlana, itt nyaralt, mint gyerek, ott van az ismerőseinek is, ismeri a települést, stb.) alapján történik. Aki nem kötődik sehová, ott döntsön a megközelítés és a használat gyakorisága, valamint a látottak és hallottak alapján a megérzései…

Ha nincs különösebb szempontja, járja be a Balatont, jegyezze meg melyik települések voltak szimpatikusak Önnek? Oda menjen vissza még egyszer. Nézze meg a település köztereit,- középületeit,- iskoláját,- templomát,- temetőjét,- kocsmáját,- Polgármesteri Hivatalát. Milyenek az utcák? Rendelkezik-e teljes közművesítéssel a település? Derítse fel, mit tud nyújtani a település? Milyen szolgáltatásokat tud igénybe venni? El tud-e menni akár egy illemhelyre is?

Különösen tessék megnézni, sőt kipróbálni a település strandjait. Hogyan lehet megközelíteni? Meg lehet-e állni autóval? Parkolásért kell-e fizetni? Mennyi a strandbelépő? Nézze meg az utcanév táblákat is, vannak-e egyáltalán, meg lehet-e találni egy konkrét ingatlan címét?

Sok minden leszűrhető a látottakból, milyen emberek lakják a települést, milyen a befogadó közeg? Milyen a vezetés? Van-e pénze az Önkormányzatnak? A településekről tájékozódhat a település Internetes portáljáról is. Itt meg tudja nézni azt is, mekkora a helyi adó? Kik a képviselőtestület tagjai?

Amikor megvan a megfelelő település, akkor válassza ki azt az egy-két utcát, ami számításba jöhet. Ott nézelődjön egy kicsit. Mennyire forgalmas az utca? Nincs-e valami kizáró tényező? Kik járnak arra? Milyen autók állnak az udvarokban? Nézze meg kik laknak az utcában? Lehet, hogy ők lesznek a leendő szomszédjai. Ha meglát egy jó információalanynak kinéző utcabelit, szólítsa meg és beszélgessen el vele. Meg fogja kapni a helyi információkat.  

Rangsorolja a település részeit az alábbi kategóriák szerint. Alapjában tekintve három kategóriát ismerünk. A reálértékben növekvő, reálértékben stagnáló és a reálértékben csökkenő területeket.

- A reálértékben növekvő vagy fokozottan növekvő terület az, ahol az invesztíciót hatványozottan visszakapja. Ilyenek a közvetlen vízparti, víz-közeli (100 m belül megközelíthető szabad partszakasz), panorámás területek. Saját tapasztalatom, hogy az igazán szép és általában vett jó helyeken az ingatlanok mozgása lényegesen kisebb, kevesebb az eladó ingatlan, azok is többnyire "suba alatt" kelnek el a rokonság, ismeretségi kör vagy éppen a szomszédok által.

- A reálértékben stagnáló területek, az átlagosan jó helyek. Azok a területek, ahol aszfaltos utca, összes közmű, 500 méteren belül elérhető infrastruktúra, viszonylagos csend és nyugalom találhatók. Az invesztíciót a piaci keresletnek-kínálatnak alakulóan veszteség nélkül visszakapja. Itt a kereslet és a kínálat többnyire egyensúlyban van.

-  Végül a reálértékben csökkenő hely az, ahol valami zavaró körülmény van, pl. autópálya közelsége, repülőtér, bélgyár, stb., vagy az előbb felsoroltak egyike sem igaz rá, itt az invesztíciót nem kapja vissza. Azokon a településeken vagy település részeken ahol túlkínálat van, sok az eladó ingatlan (sok az eladó tábla), ott meg kell vizsgálni az okot. Lehet, hogy valami később bekövetkező esemény elől menekülnek a tulajdonosok? Vagy a település kezd elsorvadni a helytelen vezetés következményeként?

 Hogyan válasszunk jó ingatlant magunknak úgy, hogy használva is jól érezzük magunkat benne?

Életünk legalább egyharmadát ágyban, kb. felét otthonunkban töltjük. Az otthon (a lakás, a ház), az a tér ahol élünk,- megpihenünk,- feltöltődünk energiával és erőt nyerünk a másnapi munkához. Itt éljük családi életünk óráit,- itt örülünk,- itt kesergünk,- itt osztjuk meg gondjainkat és örömünket a hozzátartozóinkkal. Itt töltjük a meghitt családi ünnepeket, és itt gyógyulunk meg betegségeinkből is.

A lakás akkor igazán otthon, ha a család minden tagja (felnőttek és gyermekek) számára egyaránt megadja az egyéni zavartalan elvonulás,- a pihenés és a társas-élet otthoni formáinak,- a családi együttlétnek és a vendégeskedésnek a lehetőségeit. Lakás és lakás között óriási különbségek vannak. Van olyan lakás, amelyben szívesen lakik az ember, amelyben jól érzi magát, és van olyan is ahol nem.

 Éppen ezért a jó lakás kiválasztása döntő jelentőségű.

A családi élet tere az otthon (meghatározott helyiségek csoportja), a kellő nagyságú és felszereltségű lakás. A jó lakásnak azon túl, hogy fedél van a fejünk felett a következőket kell tudnia. Először is nyújtson védelmet az időjárás viszontagságaival (hideg,- meleg,- csapadék,- szél,- villám,- árvíz,- stb.), az idegen emberekkel és az állatokkal szemben, másodszor, a lakás legyen száraz,- levegős,- napfényes,- fűthető,- szellőztethető,- kellő megvilágítású és könnyen tisztántartható.

Az említett általános igények kielégítése nem képzelhető el a lakáshoz, családi házhoz kapcsolódó műszaki követelmények kielégítése nélkül. Ilyen követelmények a következők: kellő szerkezeti állékonyság,- a teherbírás,- a csapadékelvezetés,- a nedvesség elleni szigetelés,- a hőtároló valamint hő és hangszigetelési képesség és a lezárhatóság.

Továbbá a lakás, minden lakója részére adja meg az alvás-pihenés zavartalanságának feltételeit,- legyenek meg a tisztálkodás,- a rendben tartás és a tisztíthatóság kellő lehetőségei,- az étel készítésének (főzésnek) és elfogyasztásának (étkezésnek) az adott körülmények között megkívánt feltételei. Valamint, megfelelő színvonalon adjon lehetőséget a pihenéshez,- a szórakozáshoz,- a vendégfogadáshoz,- a társasági élethez,- az otthoni munkához és elmélyedéshez,- a zavartalan magányt kívánó (intim) foglalkozáshoz és az elvonuláshoz.

Fontos, hogy a gyermekek a koruknak és nemüknek legmegfelelőbb formában megtalálhassák a lakásban a zavartalan pihenés,- a játszás,- a tanulás,- a munka, a szórakozás lehetőségeit, és így segítse elő az otthon, önállóságra nevelésüket s emberré formálásukat.

A nagyobb lakások különleges igényeket is képesek kielégíteni a családok eltérő nagyságának, valamint a különböző foglalkozásoknak megfelelően. A családok eltérő nagyságából és összetételéből adódó igények elsősorban a lakás nagyságát, a szobák számát befolyásolják. A foglalkozásból adódó szobaigények: az író,- a tudós,- a gazdasági vezető dolgozószoba igénye, a művésznek a műterem, az orvosnak a vizsgáló és várószoba igénye.

A család egy-egy tagjának szobaigényei lehetnek: olvasó,- könyvtár,- hobby,- barkács szoba, különböző gyűjtemények szobái, a kísérletezés,- a modellezés,- a zenélés,- a zenehallgatás,- a festés,- a tánc,- az otthon űzhető sport szobái, stb.

A jó lakásra igazak a fenti megállapítások. Ezzel szemben a rossz lakás nem működik funkciójának megfelelően, azaz nem ott végzi benne azt a tevékenységet a lakó, ahol annak helye van, vagy lenne. Ez persze adódhat abból is, hogy nincs meg minden tevékenységre szolgáló helyiség, de lehet az is, hogy az épületet hibásan tervezték. Sajnos ki kell mondanom, hogy a régi szocialista realista (szocreál) épületek alaprajzi elrendezése gyakran jobb és használhatóbb, mint némely újépítésű szűkösre sikeredett lakásé. 

Eddigi tapasztalataim megerősítenek abban, hogy megosszam érdeklődőimmel, az építész szakma újabban megint jó véleménnyel van a panellakásokról. A szakipar megoldotta a társasházi közösségre tartozó külső homlokzati nyílászárók cserélhetőségét, és azt, hogy a lakóépületek külső falaira utólagos hőszigetelés kerüljön. Az épületgépészek pedig kitalálták a szabályozható radiátorszelepet és a hőmennyiségmérőt.

Ezek hiánya, teljes egészében a társasházi lakóközösségre tartozó probléma, amit a közös képviselő intéz. Pályázható a bekerülési költség, de hallottam már olyat is, ahol a társasház eladta a lapos tetőt egy vállalkozónak tetőtér-beépítés és értékesítés céljára, a vállalkozó pedig ennek fejében, végrehajtott a lakóépületen egy értéknövelő felújítást, kicserélte az ablakokat, és elkészítette a hőszigetelést.

Bármely lakás területe a funkcióknak megfelelően két nagy részre osztható: a lakó és a kiegészítő területre. A lakóterület, a lakó,- étkező illetve zárt hálószobákra és szabad terekre (tornác, loggia, veranda, erkély) oszlik. A lakás kiegészítő területét a gazdasági, az egészségügyi, közlekedési és egyéb helyiségek alkotják.

Gazdasági helyiségek a konyha, a kamra, a mosóhely, a vasalóhely, a raktár és a tároló helyek, melyek a házi munkák (ételkészítés, mosogatás,- takarítás,- mosás,- javítás, fűtés) elvégzéséhez szükséges teret nyújtják. Egészségügyi helyiségek a WC,- a mosdó és a fürdő helyiség.

Ezek, korunk technikai fejlettségének megfelelően biztosítják a család tagjainak tiszta, egészséges életét. Közlekedési helyiségek: a folyosó,- a közlekedő,- a szélfogó,- a belépő,- az előtér,- az előszoba,- az átjáró és a lépcső. Ezek szervesen összekapcsolják, s egyben megfelelően szétválasztják a lakás különböző részeit.

Nem tekinthető lakásnak az a helyiségcsoport, amelyből a lakás három fő része a lakó,- a gazdasági,- az egészségügyi helyiségek közül bármelyik is hiányzik. Fontos szempontok továbbá a helyiségcsoportok, helyiségek mérete nagysága, egymáshoz való helyes kapcsolata és tájolása. A szobákban legyen megfelelő tér és levegő, férjenek el benne a bútorok.

Néhány alapvető szempont: hacsak lehet az északra tájolt kamra legyen közvetlen kapcsolatban a konyhával, a konyha pedig az étkezővel vagy a nyugatra tájolt nappali szobával. Előnyös, ha a keleti tájolású hálószobák és a fürdőszoba egymás közelében vannak. Az egységes épületgépészeti szempontok miatt jó, ha a konyha és a fürdőszoba, valamint a WC egymás szomszédságában vannak. Elhibázott az olyan kapcsolat, ahol az előtér nélküli WC, közvetlenül beleszellőzik a konyhába.

Mit tud a környék és a környezet?

Minden lakóépület valójában nem más, mint a természet egy kisebb-nagyobb darabjának leválasztása, falakkal,- födémmel és tetővel történő körülhatárolása. A település helye, nagysága, műszaki-technikai,- kulturális,- kereskedelmi és egészségügyi ellátottsága meghatározója annak, hogy az igények közül melyik, milyen szinten elégíthető ki?

A kisebb településeken az igények szerényebben elégíthetők ki, mint a városban, mivel ez utóbbinál járulékos létesítmények is találhatók: bölcsőde,- óvoda,- iskola,- kultúrház,- mozi,- színház,- áruház,- vendéglő,- munkahelyek,- gyógyszertár,- orvos,- stb..

Az életminőség kialakításban fontos szerepe van a komfortfokozatnak is, rendelkezik-e a környék közművesítettséggel: vezetékes ivóvízzel,- villannyal,- vezetékes földgázzal,- szennyvízcsatornával? Lényeges az is, hogy a lakás fűtésének kialakítása hogyan van megoldva?

Az emberek a természetes környezettel szemben, egyre inkább az épített, „művi” környezetben élnek, annak állandó hatása alatt állnak. Míg a kulturált, művészi szintű környezet helyes irányba nevel, az emberek jó tulajdonságait, előnyös képességeit fejleszti, addig a nívótlan környezet rombolólag hat az emberek magatartására.

A technika és társadalom rohamos fejlődésével, a városba tömörülő emberek egészségére, kedély és idegállapotára, munkavégző képességére igen káros hatással vannak az úgynevezett „urbanizációs ártalmak” (füst,- zaj,- zsúfoltság,- mozgáshiány, stb.). Még városon belül is megfigyelhető ezen ártalmaktól való menekülés. A lakásvásárlók zöme a csendes, tiszta jó levegőjű településrészeket (zöldövezeti) helyezik előnybe.

A környezet megválasztásánál vegyük figyelembe a lakás településen, városon belüli elhelyezkedését, megközelíthetőségét, infrastrukturális ellátását, a közintézmények és a közellátás közelségét.

A közvetlen környezet vizsgálatánál fel kell tárni, kik laknak a házban, kik lesznek a szomszédok? Milyen korúak, mivel foglalkoznak? Milyen szokásaik vannak, mennyire kompromisszumképesek? Mekkora gondot fordítanak a „jószomszédi” viszonyra?

 A puding próbája, a megkóstolás.

Igazából lakva lehet kitapasztalni milyen a hely és a szomszédság. Amennyiben lenne rá mód és lehetőség, ott kellene lakni két napig vagy egy hétig. Ez alatt az idő alatt kiderülne, ha a ház, a lakás vagy a környék valami kívánnivalót hagy-e maga után. A kockázat csökkenthető, ha önálló kertes családi házra (az én házam, az én váram…) futja a keret.

Az önálló kertes családi lakóház a legkisebb kötöttséget, és a legnagyobb lakhatási szabadságot nyújtja. Nincs bezártság érzés és nincs stressz. A második legjobb lehetőség az önálló helyrajzi számon nyilvántartott láncház, átrium ház. Majd ezt követi az ikerház-rész, a szélső sorház, a közbülső sorház, majd azok a társasházi lakások, ahol minél kevesebb a közvetlen szomszéd. Ilyen lakások azok, ahol egy szinten egy vagy két lakás nyílik, a földszint és a legfelső szint ahol alul illetve felül nincsenek szomszédok.

Ezek után nagy kérdés, hogy a kiválasztott lakás, vagy ház és a környezete tudja-e azt, amiért megveszi? Be tudja-e rendezni a lakást saját igényeinek, szokásainak megfelelően úgy, hogy szívesen lakjon benne? A lakás tükörképe a lakó egyéniségének! Tudja-e jövendőbeli otthonát a saját képére és hasonlatosságára formálni?

Amikor megtekint egy házat vagy egy lakást, elsősorban azt tessék vizsgálni, megfelel-e a nagysága a család összetételének, rendelkezik-e az alapvető helyiségekkel, beleférnek-e a bútorai, ingóságai? Megfelel-e a céljainak? Amikor megtalálta a kívánatos ingatlant, készüljön fel a megtekintésre.

Az ingatlan adásvétel Alfája és Omegája a megtekintés.

A vevőnek a szerződésben nyilatkoznia kell arról, hogy az ingatlant megtekintett, megismert állapotban veszi meg. Ha ezt aláírta, utána már olyan kifogással nem élhet, amit megtekinthetett, megismerhetett volna. A megtekintést általában olyan időpontra szervezze, amikor napvilágnál jól lehet látni. Szánjon megfelelő időt a megtekintésre!

Ellenőrizze a tulajdoni lapot és az eladó (k) adatait. Mindent nézzen meg a pincétől a padlásig! Nyissa meg a csapokat, nézze meg elfolyik-e a víz a fürdőkádban, WC-ben, nyissa ki az összes ablakot jól működnek-e? Ha redőny is van, próbálja ki őket! Kopogtassa meg a padló és falburkolatokat, nincsenek-e lelazulva, feltáskásodva? Ha a padlóvonal közel van a terepszinthez, nézze meg a helyiségek falait belül a padló csatlakozásánál, nincsenek-e felvizesedés nyomai?    

Ha ágyvédő vagy ágy van a fal mellett, húzzuk el, és úgy nézzük meg! Ugyanígy a tetőbeázások nyomait is kereshetjük, különösen a kémények környékén. Közben vegye elő az otthon összeírt kérdéseit (szomszédok, környezet, telekkel, házzal kapcsolatos kérdések, különösen a vakolattal, burkolattal eltakart részek) és tegye fel.

Kérdezzen rá a földalatti vezetékekre is? Hol húzódnak? Rá van-e kötve a szennyvíz az utcai hálózatra? Ellenőrizze azt is, hogy azt kapja-e birtokba, amit meg kíván venni! Megvan-e a telek tulajdoni lapon feltüntetett térmértéke? Ha bizonytalan ebben, akkor tűzesse ki geodétával az eladó költségére!

Külön feladat az egyes épületszerkezetek darabonkénti vizsgálata. Először is vizsgálja meg az épület geometriáját, függőlegesek-e a falak, egyenesek-e a falsíkok? Fontos információ ehhez az épület kora, és hogy annakidején ki volt a mester? A repedések, ha vannak, azok okai, javíthatóságuk elbírálása. Minden szerkezetet vissza lehet származtatni az építés idejére. Akkor milyen anyagok voltak? Ha nagyon régi az épület fel lehet tárni az alapozást, ha a tulajdonos ehhez hozzájárul. Itt kiderül az alapozás anyaga, mélysége, szélessége.

A külső főfalak vizsgálata még akkor is indokolt, ha 38 cm vastag. A szegény világban épültek úgynevezett légréteges, üreges falak. A falvastagság ugyan 38 cm, de belül üreges. A födémeknél nagyon lényeges, hogy miből van? Mert ugyan egy seprűnyéllel meg lehet kopogtatni a födémet, hogy fából van-e vagy vasbetonból, azonban régen készültek például "Horcsik" födémek és nem biztos, hogy a födémgerendák egymástól 60 cm vagy a régi gerenda típusoknál 1,0 méter tengelyosztással készültek.

A tetőszerkezet vizsgálata szemrevételezés alapján a padlás megtekintésével történhet. A szarufák régen körszelvénnyel, kis átmérővel is kerültek beépítésre. A rovarkártevők jelenlétére a padlásdeszkán fellelhető szújáratokból kihulló por árulkodhat.

A tetőhéjazat és alatta a porhó elleni védelem meglétének, illetve a hőszigetelés vizsgálata szintén szemrevételezés alapján történik. A porhó parányi nyíláson is tetőn belülre kerülhet. Ott lerakódik, akkumulálódik, kivárja a tavaszt és akkor áztat, amikor elolvadt. Ezért kell a porhó elleni védelem. A hőszigetelés állapotáról csak a feltárást követően lehet nyilatkozni, ha el van takarva. 

Mindenkinek ajánlani tudom, hogy kérdezzen sokat, a kérdésekre kapott választ rögzítse, írja fel, rajzoljon, mérjen, ha az Eladó hozzájárul, fényképezzen. Nem kell, hogy értsen az építőiparhoz, de akkor vigyen valakit, aki ért hozzá… 

 Mit kell rákölteni a megvásárolni szándékozott ingatlanra?

Ez természetesen sok mindentől függ, de alapelv: „Ha egy állóeszköz (Az ingatlan is az!) felújítási költsége, több mint az újraelőállítási költség 50 százaléka, akkor a felújítás gazdaságtalan!” Ez megfelel az épület kb. szerkezet kész állapotának, vagyis ha az ingatlanon meglévő épület szerkezetei kifogástalanok, akkor még érdemes felújítani, egyébként nem!

A felújítás alatt épületszerkezet cseréjét, teljes felújítás alatt több épületszerkezet cseréjét kell érteni. Amennyiben ki van alakulva, hogy a vásárolni kívánt ingatlanon mi az, amit meg kell csináltatni, kérjen árajánlatot kompetens személyektől (környékbeli iparosok, akik meg is csinálják), kérje ki a véleményüket, akik nagy valószínűséggel készséges felvilágosítást adnak a szükséges invesztíció nagyságáról.

Összegezve elmondható, hogy tökéletes ingatlan nincs! Valamiben mindig meg kell alkudnia. Amennyiben látja, mit szándékozik megvenni, mit kell rákölteni térjen rá az ártárgyalásokra. Ha megállapodott az eladóval, menjenek ügyvédhez és kössék meg a szerződést.

Ha mindent felhasználva utólag mégis az derül ki, hogy rosszul döntött, ne keseredjen el, mindenre van megoldás. Fenti munkamennyiség időszükséges, sokat segíthet egy tisztességes közvetítő, aki segítőkész tanácsaival segítheti az Ön döntését! Köszönöm megtisztelő figyelmét.

Ingatlant, ha eladna vagy venne,- szakértelmünk Önnek is hasznára lenne…