Tanácsaim eladóknak

Amikor egy ingatlantulajdonos eladásra szánja rá magát, leghelyesebb, ha megjegyzi a következőket. Az eladó ingatlant „piacképessé” kell tenni. Először is menjen el a területileg illetékes Földhivatalba és az ingatlan-nyilvántartásban nézze meg ingatlanának a tulajdoni lapját, helyesek-e rajta az adatok?

Ellenőrizze a következő adatokat: név, lakcím, ingatlan címe, az ingatlan művelési ága, terhek, haszonélvező, stb. Nagyon gyakori, hogy a tulajdonos még hajadon volt, amikor az ingatlanhoz jutott, közbe férjhez ment és nem az asszonynevén van az ingatlan.

A korábban bejegyzett címről elköltözött és már nem azon a címen lakik, ami a nyilvántartásba be van jegyezve. Az ingatlan utcaneve megváltozott (pl. Lenin utcáról átkeresztelték Kossuth utcára), vagy átszámozták az utcát és nem a tényleges házszám van bejegyezve.

Gyakori, hogy a szabályos építési és használatba vételi engedéllyel megépített épület nem szerepel sem a térképen sem a tulajdoni lapon, beépítetlen területként van nyilvántartva, pedig áll rajta egy ház. Annakidején a tulajdonos elfelejtette a papírok (használatbavételi engedély, épületfeltüntetési vázrajz) alapján beméretni és feltüntetni az épületet. Ezt pótolni kell.

Ez utóbbi, elég nehézkes. Kell hozzá egy földmérő, aki beméri, el kell készítenie a változási vázrajzot, majd ezt, ha elkészült záradékoltatni kell, fel kell tölteni az ÉTDR. -re, majd az eredeti jogerős használatbavételi engedéllyel együtt, a 6600.- Ft befizetése mellett, be kell nyújtani bejegyzésre. Gond akkor van, ha nincs használatbavételi engedély. Akkor hatósági bizonyítványt kell beszerezni, ami pótolja a használatbavételi engedélyt. Időigényes, elintézése kb. 6 hónap.

Amennyiben valótlan adatokat tartalmaz a tulajdoni lap, célszerű mielőbb a valós állapotnak megfelelően rendezni. Gyakori az is, hogy a korábban elzálogosított ingatlant ugyan tehermentesítették, de a törlési engedély birtokában a nyilvántartásból nem lett törölve a teher.

Találkoztam olyannal is, hogy az ingatlant holtig tartó haszonélvezeti jog terhelte és a jogosult már régen elhunyt. Amennyiben minden szempontból korrekt a tulajdoni lap, váltson ki egy friss, de nem hiteles másolatot. Ezzel tudja igazolni a tulajdonjogát akár egy Vevő akár egy megbízni kívánt, tisztességes ingatlaniroda felé.

Az Eladónak lehetővé kell tennie, hogy a Vevő az ingatlant meg is vehesse, és nevére a földhivatali nyilvántartásba bejegyeztethesse. Lényeges, hogy az Eladó azt tudja eladni, ami a tulajdoni lapon, a nevén szerepel, és azt tudja birtokba adni, ami felett rendelkezik. Ha ez a két dolog nem egyezik, akkor baj van.

Le kell mérni a telek két méretét, szélességét hosszúságát, ki kell belőle számítani, hogy a telek térmértéke a valóságban egyezik-e a tulajdonlapon szereplővel? Lakásnál ugyanígy. Találkoztam nem egy esetben, hogy nem egyezett. Meg kell vizsgálni, mi okozza az eltérést és orvosolni a problémát.

A tulajdonjog átruházásokhoz a lakóingatlanok esetében energetikai tanúsítvány szükséges. Nem baj, ha rosszak a mutatók, de lennie kell. Jó benyomást kelt a Vevőben, ha nem akkor kell elkészíttetni, amikor már a szerződést írják. 

Az eladni kívánt ingatlanban tartson a szokottnál is nagyobb rendet, ne keltsen elhanyagolt benyomást, számítson arra, hogy a komoly Vevők megtekintik az ingatlant. Gyakorlatból tudom, hogy azok az érdeklődők, akik dicsérik az ingatlant a lehető legritkábban veszik azt meg. Azok viszont, akik alaposan végignéznek mindent a pincétől a padlásig és kritizálják, azok az igazi Vevők.

Az Eladónak fel kell készülnie, hogy arról az ingatlanról, amiben benne van a saját munkája,- vére,- verítéke, vagy érzelmileg kötődik hozzá, esetleg rosszakat mondanak. Ráadásul lehet, hogy az érdeklődőnek igaza is van benne.

Ne felejtsük el, hogy akik például benne laknak a házban, azok hozzászoknak a hibákhoz-hiányosságokhoz. Azoknak már nem feltűnő, hogy csöpög a csap, hogy le van pattogva a mosogatóról a zománc, vagy repedt a mosdókagyló.

Az Eladó leghelyesebb magatartása ilyenkor az, ha hallgat. Egyébként se beszéljen túl sokat, inkább csak arra feleljen, amit kérdeznek! Akkor is csak igennel és nemmel. Abból nem lehet baj.

A kérdésekre is csak akkor válaszoljon, ha meg van róla győződve, hogy amit mond az helytálló. Ha bizonytalan abban, hogy miből épült a ház, inkább mondja azt, hogy nem maga épülte és nem tudja, minthogy olyat mondjon, amiről később kiderül, hogy nem úgy van és támadhatóvá válik.

Mi maradjon az ingatlanban, és mi nem?

Eladó az ingatlan, a tartozékaival és alkotórészeivel együtt. Mik ezek? Minden olyan, aminek hiányában nem lehet rendeltetésszerűen használni az ingatlant. Általánosságban azoknak a berendezési tárgyaknak és felszereléseknek kell maradni, ami az ingatlan vezetékrendszerével szoros kölcsönhatásban áll, illetve csavarozással vannak rögzítve falhoz, födémhez.

Ilyenek például lakóháznál a komplett fűtési,- hűtési,- hideg-melegvizes,- szennyvíz rendszer,- gázvezeték,- villanyvezeték hálózat,- hiradástechnikai,- adatátviteli vezetékrendszer,- riasztó,- stb. és ezek berendezési tárgyai. Amit úgy kell kibontani vagy csavarozással leszerelni, az berendezési tárgy és maradnia kell, amit könnyen elmozdítva lehet eltávolítani, az ingóság és elvihető.

Külön megemlítést érdemel a villanynál a csillár és a csavarral rögzített lámpatestek kérdését. A csillár, ami csillárhorgon van az elvihető, a falikar és a csavarozott lámpatesteknek maradni kell. Ugyanígy probléma szokott lenni a beépített konyha.

A konyhaszekrény mosogatóval rendelkező eleme az épület vezetékrendszerével szoros kapcsolatban van (szennyvízvezeték-rendszer) ezért maradnia kell. A többi elvihető. Ezek után, hogy fog kinézni a konyha? Sehogy. Azért vannak a megállapodások, hogy a teljes konyha marad az ingatlanban és a Vevő fizet a konyhabútorért.

Luxust nem kell biztosítania az Eladónak a konyhabútort illetően, de a rendeltetésszerű használatra alkalmasan kell átadni. Ma drágák lettek a különböző fürdőszobai kiegészítő tárgyak (piperepolc, szappantartó, törölközőtartó, tükör, stb.). Az Eladó igyekszik elvinni, mondván jó lesz másik ingatlanban.

Ne tegye! Nem kívánatos jelenség, és vitára adhat okot, hogy birtokbaadásnál hiányoznak a berendezési tárgyak és tele vannak a burkolatok lyukakkal, amiben valamikor berendezési tárgyak voltak rögzítve. Arra kérném az Eladókat, inkább építsék be a vételárba ezeket a berendezési tárgyakat, a Vevő méltányolni fogja.

Gyakran előfordul, hogy az Eladó, az ingatlant, ingósággal együtt (teljes berendezéssel, bútorostól) akarja eladni. Ne tessék elfelejteni, még ha nem is használta a bútort, akkor is használt bútornak számít, és mint ilyen, egyedül az Eladónak érték.

Külön kell kezelni az ingatlant és külön az ingóságot. Ha kell a bútor a Vevőnek, abban állapodjanak meg külön. Ha nem kell a bútor, akkor vigye el, ajándékozza el, vagy ajánlja fel a rászorultaknak.

Sok hasznos tudnivaló lenne még, ami kimaradt, és itt, nem írhattam le, de ez a kevés is, talán ráébreszti az olvasót arra, hogy „nem minden az, aminek látszik”, vegyék komolyan a szerződéses kapcsolatokat. És csak korrektül. 

Ingatlant, ha eladna vagy venne,- szakértelmünk Önnek is hasznára lenne…