Az ingatlan adásvétel és a likviditás, az eladhatóság

Az ingatlanpiac egy nagyon érzékeny és szeszélyes piac. Egyesek szerint az ingatlanpiac, 3 – 5 éves ciklusokban hullámzó. A ciklus, hasonló a termék életgörbe ciklusához. Van felívelő, stagnáló és hanyatló szakasza.

Az ingatlan esetében a ciklusok 4 szakaszból állnak: a stabilizációból, az expanzióból, a túlkínálatból és a recesszióból. Majd a recesszió végén, a ciklus újra indul.

A stabilizációban (megerősödés), alacsonyak a hitelkamatok, minimális az infláció, a bérleti díjak emelkednek, növekszik az ingatlanvásárlási és az építkezési kedv, az ingatlanpiacon kevesebb az eladó ingatlan és több a Vevő. Az árak növekednek, az értékesítési idő viszonylag rövid.

Az expanzióban (terjeszkedés), felfut és telítődik a piac, az árak és a bérleti díjak stagnálnak, eladó ingatlanok és a Vevők száma is közel állandó, a betéti kamatok növekednek, a vásárlási és építkezési kedv kezd alábbhagyni.

A túlkínálatban, növekszik az eladó ingatlanok száma, Vevők érezhetően nem keresik az ingatlanokat, az eladás ideje hosszabb, az építkezések leállnak, túlkínálat van az eladó és kiadó ingatlanokból. Növekszik az infláció, a hitelkamatok növekednek. Az építőanyagárak, munkabérek magasak.

A recesszióban (hanyatlás), sok az eladhatatlan ingatlan, a Vevők nem keresik az ingatlanokat, az ingatlanárak csökkennek, az építkezések inkább a felújítások felé fordulnak. Az ingatlanpiac a minimálisra szűkül. A faluból városra, városból falura, kisebből nagyobba, nagyobból kisebbe piac továbbra is megmarad, de pénz nincs, egyre inkább előtérbe kerül a csere.

Az ingatlanpiac, különösen érzékeny a gazdasági, politikai, demográfiai, természeti, jogi, biztonsági, technológiai, társadalmi, kulturális és egyéb környezeti hatásokra makro és mikro szinten egyaránt. Mikro szinten a fizetőképes keresletet, az infláció, a kamatok alakulása, a munkahelyek és fizetések nagysága befolyásolják leginkább.

Fogalmaim szerint, az ingatlan nem eléggé likvid. A „likviditás” latin szó és pénzzé tehetőséget, eladhatóságot jelent. Tapasztalatom szerint, egy ingatlant akkor kell eladni, amikor keresik. Mi lesz akkor, ha már nem keresik?

Akkor megmarad. Ez így van, de ha hirtelen pénzre van szükség és csak az ingatlaneladásból remél pénzhez jutni valaki, akkor mi a helyzet?  Nem sok jó. Főleg akkor, ha létbizonytalanság van, és nincs Vevő. Lakni kell valahol, nyaralni nem feltétlen, ezért kézenfekvő a nyaralótól való megválás.

A „túl okos” talán eladja áron alul, vagy hitelt vesz fel ingatlanára, és hagyja bedőlni, de volt már olyan is, hogy eladta az ingatlanát amelyben lakott, és az eladást követően visszamaradt bérlőként. Az „okos”, időben kezdi el, árulni az ingatlanát, figyelembe veszi az idő, és a változó világ alakulását, a várható jövőt, informálódik, figyeli a trendeket, illetve tudomásul veszi, hogy az ingatlant nem mindig lehet azonnal eladni, van, amikor évekig kell várni, hogy végre megjöjjön a Vevő.

Az idő múlása, most nem az Eladóknak kedvez. Aki nem kezdi időben eladni, felesleges ingatlanát, és megvárja azt, hogy mások is piacra vigyék eladó ingatlanjaikat, hirtelen sok lesz az eladó ingatlan, és ilyenkor már az értéknövelő tényezőkön kívül, csak az eladási árral lehet vonzóbbá tenni az eladó ingatlant.

A régi közmondás szerint: "Jobb ma egy veréb, mint holnap egy túzok", az ingatlanokra is igaz.

Ingatlant, ha eladna vagy venne,- szakértelmünk Önnek is hasznára lenne…