Irreális ingatlanárak és a lottó ötös, a főnyeremény
Úgy tűnik ma, majdnem mindenki az eladó balatoni ingatlanából reméli a lottó ötöst, a főnyereményt. Az ingatlant, az ára adja el. Az pedig attól függ, hol van és milyen? A legtöbb Eladó mielőtt áruba bocsájtja az eladó ingatlanát, körülnéz, mások miket hirdetnek. Ha azt tapasztalja, hogy az irányárak irreálisan magasak, akkor Ő is irreálisan magasra tartja a saját eladó ingatlanát, hátha elviszik annyiért.
Bár az Eladó is tudja, bérből és fizetésből nehéz az általa megálmodott, irreális árat kigazdálkodni, sőt, azzal is tisztában van, hogy a legdrágább dolog ma, az azonnali készpénz. Miért? Mert kevés van belőle és sokat kell dolgozni azért, hogy nettó tisztán fennmaradjon a vételár.
Ettől függetlenül várakozik, hátha beröpül a „veréb” (a Vevő), és elkel az ingatlana. Ha nem röpül be, legfeljebb megmarad. A „veréb” nem röpül. A „veréb” a következő kérdéseket teszi fel magának. A felkínált ingatlan ára, arányban áll-e az értékkel?
A Vevő nem gyengeelméjű, körülnéz az Interneten és informálódik. Ma már nincsen információhiányban szenvedő Vevő. A Vevő, a szükséges információkat az interneten és a KSH. (központi Statisztikai Hivatal) honlapján nézegeti, ahol a m2 árakat, területi,- időbeli és épület típus szerinti bontásban, megtalálja.
Egy lakás ára és átlagos négyzetméterára épülettípus szerint
Egy lakás átlagos négyzetméterára negyedévenként régió és településtípus szerint [ezer forint]
Ingatlan statisztikák országosan
A Vevőnek, már csak a helyben szokásos telekárakkal kell tisztában lennie és máris megvan az általa reálisnak vélt érték. A telekárakról a helyszínen, közvetlen információszerzés alapján, vagy a település első emberétől tájékozódik. Ezekkel, azért kell a Vevőnek tisztában lennie, hogy legyen egy viszonyítási alapja arról, hogy egy új házat mennyiből lehet megépíteni?
Ugyan szerepelnek használt lakásárak is a KSH honlapján, de nincs akadálya annak sem, hogy az épület új árából, az évenkénti 1 % amortizációt hosszú vagy 2 % amortizációt a közepes élettartalmú szerkezetek esetén levonjon. Az így amortizált épület árához hozzáadja a helyben szokásos telekárat és megkapja a használt ingatlan körülbelüli értékét. A telek nem amortizálódik.
A másik ilyen kérdés, amit a Vevő feltesz magának, hogy az ingatlan hordoz-e ennyi előnyt? Nos, egyes ingatlanokat kivéve, nem hordoz. Az ingatlanok bérleti díja, nem követte, és nem követi az ingatlan árak emelkedését.
Balatoni vízparton, 100 millió Ft/lakás. Bérleti díj évi 3,0 millió Ft. 33 évig lehet belőle bérelni. Közben a lakás leamortizálódik, nemcsak fizikailag, de erkölcsileg is. A fel nem használt készpénz pedig mindig hoz még valamennyi kamatot.
De mégis, a tapasztalat azt mutatja, hogy az ilyen irreális áron kínált ingatlanok közül is elkel néhány. De hogyan? Az ingatlant a Vevő megnézte, de csak annyit ajánlott érte, amennyit neki megért. Minden annyit ér, amennyit megadnak érte. És lám az ingatlan elkelt.
Csak amikor szóba kerül mennyiért sikerült eladni, akkor nem akar senki nyilatkozni. Szégyellik megmondani, hogy csak a kínált ár feléért, harmadáért, azaz, a reális árán. Egy jó tanácsom azért van. Aki az értékre kíváncsi, független, pártatlan értékbecslőt keressen, aki az illetékhivatalnál nyilvántartott, eladott ingatlanok árait figyelembe véve, reális árat állapít meg.
Ingatlant, ha eladna vagy venne,- szakértelmünk Önnek is hasznára lenne…